Lär dig tyda bostadsföreningens ekonomi

Om du äger en bostadsrätt, oavsett det gäller en lägenhet, ett småhus eller någon annan form av boende, är du medlem i en bostadsrättsförening. Medlemskapet innebär att du har en andel i föreningen – en andel som ger dig rätten att nyttja din lägenhet eller ditt småhus.

Om du hittar ett boende, till exempel en lägenhet, som du faller direkt för, och som du känner att du bara måste ha, är det lätt hänt att du enbart tittar på priset för själva bostadsrätten. För att nyttja ditt boende när du väl har köpt bostadsrätten måste du emellertid erlägga en avgift varje månad. Storleken på denna avgift avgörs av bostadsrättsföreningens ekonomi.

Kort sagt är tumregeln att om ekonomin är god, så är också avgifterna av det lägre slaget, men som vi ska avslöja lite längre ner i artikeln är detta ingen absolut sanning.

Bostadsrättsföreningens årsredovisning
Alla bostadsrättsföreningar ska upprätta en årsredovisning för varje räkenskapsperiod (vanligtvis kalenderår). När du är spekulant på en bostadsrätt kan du begära ut årsredovisningen från föreningen. Går du på en visning kan du nästan alltid vara säker på att årsredovisningen ingår i det material du får utdelat till dig.

I årsredovisningen samlas alla ekonomiska uppgifter tillsammans med uppgifter om föreningens storlek och sammansättning samt underhållsplaner. Dessutom ska det alltid finnas med en förvaltningsberättelse. Årsredovisningen är din främsta källa till information om föreningens ekonomi både nu och i framtiden.

Saker att undersöka i årsredovisningen
För att få en bra bild av föreningens ekonomi, inte minst för att läsa dig till hur avgifterna kommer att se ut idag och i framtiden, är det framför allt fem saker du kan undersöka lite närmare.

Det handlar om:

• Renoveringar
• Underhållsplan
• Nyteckning av lån
• Total skuldsättning
• Ägandet till marken

Renoveringar
Uppgifter om tidigare renoveringar och framtidsplaner kring renoveringar bör du undersöka extremt noga. Avgiften är nämligen direkt relaterad till bostadsrättsföreningens kostnader för förbättringar i bostadsbeståndet. Om det har gjorts stora renoveringar för en kort tid sedan innebär det normalt att avgiften för närvarande är relativt hög.

Den är dock bara hög för tillfället. Eftersom det inte behöver göras nya renoveringar på lång tid kommer avgiften successivt att minskas i framtiden. Om det i stället finns stora renoveringsbehov kan dagens avgift vara mycket låg, men du kan räkna med att avgifterna snart kommer att skjuta i höjden när renoveringarna ska betalas.

Underhållsplan
Underhållsplanen är viktig att analysera i detalj. Följs underhållsplanen och har den följts till punkt och pricka tidigare? Med en tydlig och konkret underhållsplan uppnår bostadsföreningen stordriftsfördelar och behöver inte betala för mycket i onödan. Lägre kostnader för underhåll ger lägre avgifter.

Nyteckning av lån
Alla bostadsrättsföreningar har lån och förr eller senare måste de läggas om eftersom de bundna räntorna helt enkelt löper ut. Om lånen idag har mycket fördelaktiga villkor, med låga räntor, bör du fråga dig själv om hur det kommer att se ut i framtiden. Hur räntorna kommer att vara om tre, fem eller till och med tio år är alltid svårt att säga, men du bör göra en kvalificerad gissning.

Total skuldsättning
Om den totala skuldsättningen uppgår till upp emot, eller till och med över, 70 procent av taxeringsvärdet, är skuldsättningen mycket hög. En hög nuvarande skuldsättning gör det svårare för föreningen att teckna nya lån om det skulle behövas. Risken finns också att föreningen inom en snar framtid kommer att behöva teckna om lånen och då tvingas acceptera sämre villkor. Båda dessa faktorer kan slå mot avgiften för bostadsrätten.

Ägandet till marken
Det är alltid mer fördelaktigt för en bostadsrättsförening att äga sin egen mark än att hyra av en annan aktör. Som ”hyresgäst” är föreningen utlämnad till faktorer som den inte har någon kontroll över, såsom till exempel ökade markpriser.